Mietrecht: Gewerblicher Mietvertrag mit Verlängerungsoption – ja oder nein?

Das hat nunmehr der BGH mit Urteil vom 21.11.2018 entschieden.

Bei einer im gewerblichen Mietvertrag vereinbarten Verlängerungsoption handelt es sich um das Recht des Mieters, das befristete Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern. Möchte der Mieter die Vertragsverlängerung erzielen, muss er folglich tätig werden.

Macht er gegenüber dem Vermieter schriftlich von der Verlängerungsoption Gebrauch, verlängert sich das Mietverhältnis um die vertraglich vereinbarte Zeit. Was geschieht jedoch, wenn der Mieter von seinem Recht nur mündlich Gebrauch macht oder dem Vermieter ein Computerfax schickt, jedoch vergisst dieses zu unterzeichnen? Liegt dann ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis gemäß § 550 S. 1 BGB vor? – NEIN! Dies hat der BGH mit Urteil vom 21.11.2018 entschieden.

Der BGH stellt mit diesem Urteil klar, dass hinsichtlich der Frage, ob ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vorliegt zwischen der Vereinbarung der Verlängerungsoption und deren Ausübung unterschieden werden muss. Er stellt dabei auf den Sinn und Zweck der Schriftform ab. Dieser besteht insbesondere darin, die Mietvertragsparteien vor übereilten Entscheidungen zu schützen. Der Schutz vor einer übereilten Entscheidung sowie die Klarheit über die Langlebigkeit des Mietverhältnisses ist im Fall der vorliegenden Art durch die Schriftform der vertraglichen Vereinbarung über die Verlängerungsoption hinreichend gewahrt. Ein weitergehender Schutz durch die schriftliche Ausübung der Verlängerungsoption ist daher nicht erforderlich.

Durch die Ausübung der Verlängerungsoption kommt zwischen den Mietvertragsparteien kein neuer Vertrag zustande. Die Ausübung der Verlängerungsoption stellt keine Annahme eines im Ursprungsvertrag bereits enthaltenen Angebots des Vermieters auf Vertragsverlängerung und damit eine neue vertragliche Vereinbarung dar. Durch die Ausübung der Verlängerungsoption macht der Mieter gegenüber dem Vermieter lediglich von seiner vertraglich eingeräumten Rechtsgestaltungsmacht Gebrauch.

Dies gilt selbst dann, wenn der Ursprungsvertrag eine qualifizierte Schriftformklausel enthält, die für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages die Schriftform erfordert.  Dies Ausübung der vertraglich vereinbarten Verlängerungsoption stellt weder eine Änderung noch eine Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages dar.