Corona und die Auswirkungen auf Gewerberaummietverträge – Kündigung oder Vertragsanpassung

Gewerbliche Mietverhältnisse können gemäß § 545 Abs. 2 BGB auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden mit der Folge, dass sie mit Ablauf dieser Zeit enden, ohne dass es einer gesonderten Kündigung des Mieters oder Vermieters bedarf. Dies gilt auch für sogenannte Mischmietverhältnisse, soweit der gewerbliche Anteil überwiegt.

Bei einer vorgesehenen Mietzeit von mehr als einem Jahr ist gemäß § 550 BGB allerdings die Schriftform des Vertrages zu beachten. Wird dies versäumt, handelt es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, welches sowohl seitens des Mieters als auch seitens des Vermieters jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Ohne eine vertragliche Regelung bedarf die Kündigung eines Gewerberaummietvertrages keiner Form. In der Regel haben die Vertragsparteien jedoch zumeist die Schriftform gemäß § 127 BGB vereinbart. Diese kann durch ein die sogenannte Briefpost als auch durch eine telekommunikative Übermittlung eingehalten werden. Ausreichend ist im letzten Fall zum Beispiel ein Telefaxschreiben. Bezüglich der telekommunikativen Übermittlung der Kündigung ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese erst dann zugeht, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung auch zu erwarten ist.

Bei Personenmehrheiten ist eine Kündigung grundsätzlich von bzw. gegenüber allen Vermietern bzw. Mietern zu erklären. Besonderheiten sind hinsichtlich Gesellschaften und juristischen Personen zu berücksichtigen.

Die außerordentliche Kündigung von Gewerberaum ist für beide Vertragsparteien stets möglich. Dies erfordert jedoch das Vorliegen eines „wichtigen Grundes“ gemäß § 543 BGB. Ein solcher ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ablauf des Vertrages oder der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.

Auf Seiten des Mieters ist ein wichtiger Grund insbesondere dann gegeben, wenn ihm der Mietgebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein wichtiger Grund für den Vermieter kann derweil beispielsweise darin bestehen, dass der Mieter Zahlungsrückstände aufweist, trotz jeweiliger Abmahnung den geschuldeten Mietzins unpünktlich zahlt, eine vereinbarte Kaution nicht leistet oder gegen eine vertragliche Betriebspflicht verstößt.

Für eine außerordentliche Kündigung muss der Kündigungsgrund stets aus der Sphäre des Vertragspartners stammen, darf also nicht im Risikobereich des Kündigenden selber liegen. So ist etwa der Mieter von Gewerberaum nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er erkrankt oder wenn sich seine Umsatzerwartungen nicht erfüllen.

Neben der Kündigung steht den Vertragsparteien, insbesondere dem Mieter des Gewerberaums auch die Möglichkeit zur Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Verfügung.

Staatlich angeordnete Geschäftsschließungen gelten gemäß Art. 240 § 7 EGBGB als Umstand, der zu einer solchen Vertragsanpassung seitens des Mieters führen kann. Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist jedoch nicht gegeben. Eine Vertragsanpassung kann im Einzelfall lediglich dann vorgenommen werden, wenn sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Begehrt der Mieter von Gewerberaum eine Anpassung des Mietvertrages durch den Vermieter, muss er folglich darlegen und unter Beweis stellen, dass die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die eingetretene Veränderung vorausgesehen hätten und dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Mietvertrag nicht zugemutet werden kann. Sind die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt, erfolgt eine Vertragsanpassung in einem angemessenen Umfang. Der Mieter kann entgegen der oft irrgläubig angenommenen Vorstellung den Inhalt des Mietvertrages folglich nicht beliebig ändern. Er kann nu diejenige Rechtsfolge begehren, die die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringt. Es hängt daher immer vom Einzelfall ab, welchen Inhalt die vom Mieter begehrte Vertragsanpassung mit sich bringt.

Sind auch Sie Mieter oder Vermieter eines Gewerberaums, der von coronabedingten Maßnahmen betroffen ist, informieren Sie sich über die Rechte und Möglichkeiten, die Ihnen zur Gestaltung des Mietverhältnisses zur Verfügung stehen. Gerne bin ich Ihnen bei der Wahrnehmung und Durchsetzung Ihrer rechtlichen Interessen behilflich.